בשנת 2018 נמכרו בנתניה 731 דירות חדשות, לעומת 1,064 שנמכרו בשנה שקדמה לה — ירידה של 31 אחוזים. כך עולה מדוח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2018, הנוגע לכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה, שהחלה בנייתן).

מבין הערים המופיעות בדוח, שבהן נמכרו יותר מ-500 דירות אשתקד, בנתניה חלה הירידה החדה ביותר במכירת דירות חדשות.

ברמת גן חלה ירידה של 29 אחוזים לערך (668 דירות), בתל אביב ירידה של כ-28 אחוזים (807) ובאשקלון ירידה של 18 אחוזים (565).

אתר בנייה בנתניה. העיר משוועת להתחדשות עירונית | צילום: נמרוד גליקמן

לעומתן, בהרצליה חלה עלייה של יותר מפי שניים — 103 אחוזים (706 דירות), בבית שמש עלייה של כ-75 אחוזים (566), אשדוד (52 אחוזים, 548 דירות) וראש העין (43 אחוזים, 1,069 דירות).

בתוך כך מתברר, כי באזור נתניה הוסיפו לרדת רכישות דירות על ידי משקיעים בשיעור חד (ירידה של 40 אחוזים בחודש דצמבר 2018, בהשוואה לדצמבר הקודם, וירידה של 34 אחוז לעומת נובמבר 18'). כך עולה מסקירה שפירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר לפני שבועיים, המסכמת את ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2018.

באזורי ירושלים, חדרה (בפרט אור עקיבא) ורחובות נרשם גידול ברכישות המשקיעים בדצמבר לעומת נובמבר.

"סיבה ראשונה לירידה במכירת דירות חדשות בנתניה היא שיש פחות היצע דירות, פחות הקלות בנייה ופחות היתרי בנייה, כמו בכל מרכז הארץ", מסביר רפי זנזורי, יו"ר ארגון בוני נתניה (הקבלנים).

"סיבה שנייה היא שבנתניה, יחסית לערים אחרות, יש פחות פרויקטים של מחיר למשתכן. זוגות צעירים רבים, כולל תושבי נתניה, רכשו דירות במחיר למשתכן, בערים שבהן יש כמויות גדולות של פרויקטים כאלה. הסיבה השלישית היא הוצאתם של המשקיעים מן השוק. בנתניה יש שני סוגי משקיעים: הסוג האחד הוא משפחות ישראליות מבוססות, שמחפשות הכנסה קבועה באמצעות רכישת דירות לצורך השכרתן.

"דירות אלה הוצאו מהשוק באמצעות מיסוי עודף, וכתוצאה מכך נוצרה פגיעה קשה באוכלוסיות החלשות, כי לרוב הן אלה ששוכרות את הדירות, ועכשיו נוצר מחסור בדירות להשכרה. סוג המשקיעים השני הם תושבי חוץ, שרוכשים דירות להשקעה, ויש להם קשיים גדולים להעביר כסף לישראל, אפילו שזה חוקי, כי הרגולציה מכבידה עליהם".

איך אפשר להביא לעלייה ברכישת דירות חדשות בנתניה?

"לדעתי, אם תהיה התחדשות עירונית רצינית, שתחזק את מרכז העיר, תייצר היצע גדול יותר של דירות, תנועה ועניין רב יותר באזור הזה, לצד בנייה ופיתוח של שכונות חדשות, אזי בנתניה יכולות להימכר פי שניים ויותר דירות חדשות מאשר בשנה שעברה. לרוב, ירידה בביקוש מובילה לירידה במחירי הדירות. בנתניה, הסיבה לירידה במכירת הדירות החדשות היא לא ירידה בביקוש, כי עובדה שהמחירים עלו למרות הירידה במספר העסקאות".

בערים אחרות — הרצליה, אשדוד, בית שמש וראש העין — יש עלייה ניכרת במכירות.

"בהרצליה יש התחדשות עירונית אינטנסיבית, ובבית שמש, באשדוד ובראש העין יש פרויקטים ענקיים של מחיר למשתכן, אז ברור מאליו שתהיה בערים הללו עלייה במכירת דירות חדשות".

עו"ד דוד אזולאי, העומד בראש קבוצת דוד אזולאי, הבונה את פרויקט "בראשית" בשוק העירוני, אומר כי "הירידה הגדולה ברכישות המשקיעים נרשמת בנכסים היקרים יותר, בפרויקטים שבקו החוף, בדירות עם תג מחיר של 2.5 מיליון שקלים ומעלה. אם בעבר הדירות האלה היו מבוקשות מאוד בקרב משקיעים, כיום הן נחשבות לסחורה יקרה מדי שקשה לממש אותה לאחר מכן, והמשקיעים באמת מתרחקים מרכישות כאלה.

"לעומת זאת, בנכסים הנמכרים בשני מיליון שקלים ומטה, המשקיעים הם עדיין פלח שוק פעיל ובולט. הם לא זנחו את שוק הדיור בארץ ובפרט בנתניה, אבל ככל שהזמן עבר הם הורידו את רמת המחיר שהם מוכנים לשלם".